Hipoteca fija, variable o mixta: cómo elegir y qué mirar además del tipo

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo cuya garantía es la propia vivienda. En España se firma casi siempre a 20 o 30 años, y en ese tiempo el tipo de interés puede pesar más en tu bolsillo que el propio precio de la casa. Por eso la primera decisión —fijo, variable o mixto— importa tanto como el banco que elijas.

Los tres tipos, en una línea

• Hipoteca fija: el tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo. La mensualidad es la misma desde el primer mes hasta el último.
• Hipoteca variable: el tipo es el euríbor más un diferencial que fija el banco. Se revisa cada cierto tiempo (normalmente cada año o cada seis meses), así que la mensualidad sube o baja con el euríbor.
• Hipoteca mixta: tipo fijo durante los primeros años (por ejemplo, los diez primeros) y variable después.

El euríbor es el tipo al que los bancos de la eurozona se prestan dinero entre sí, y depende en buena parte de lo que haga el Banco Central Europeo. Lo que el banco añade es el diferencial: el porcentaje que suma al euríbor y que es, en realidad, su margen.

Qué gana y qué arriesga cada una

• Fija: pagas por la certeza. Sabes lo que vas a pagar siempre, pero si los tipos bajan, tu tipo se queda alto salvo que renegocies o te subrogues a otro banco.
• Variable: suele empezar más barata cuando el euríbor es bajo, pero asumes tú el riesgo de una subida. Con un euríbor 2 puntos más alto, la mensualidad de una hipoteca de 200.000 € a 30 años sube unos 240 € al mes (lo desarrollamos en la guía de comprar o alquilar).
• Mixta: una solución intermedia. Cubre los primeros años, que son los de mayor carga de interés, y deja abierto el riesgo para después.

No hay una respuesta universal. Depende de cuánto margen tiene tu presupuesto para absorber una subida y de cuánto tiempo pretendes mantener la hipoteca: si sabes que vas a vender o amortizar en pocos años, el riesgo de una subida lejana pesa menos.

TIN y TAE: no compares solo el tipo

• TIN (tipo de interés nominal): el interés puro del préstamo.
• TAE (tasa anual equivalente): incluye además comisiones y otros costes obligatorios asociados, y la frecuencia de pago. Es la cifra que permite comparar ofertas distintas.

Una oferta con TIN bajo puede tener una TAE más alta si obliga a contratar productos vinculados que cuestan dinero.

Bonificaciones y vinculaciones

Muchos bancos rebajan el diferencial si contratas con ellos la nómina, un seguro de hogar, un seguro de vida, una tarjeta o un plan de pensiones. Esa rebaja solo compensa si el conjunto te sale más barato que contratarlos por separado en otro sitio, y si vas a mantener esos productos durante años. Antes de aceptar, suma lo que cuestan y réstalo de la rebaja.

Qué gastos pagas tú

En general, con la ley de contratos de crédito inmobiliario (Ley 5/2019), el banco asume la mayor parte de los gastos de constituir la hipoteca (notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca), y tú pagas la tasación y los gastos de la compraventa:

• ITP si compras vivienda usada (varía por comunidad autónoma; entre el 6% y el 11% en la mayoría), o IVA y actos jurídicos documentados si es obra nueva.
• Notaría y registro de la compraventa, y gestoría si la contratas.

Conviene reservar entre un 10% y un 12% del precio, además de la entrada, para estos gastos. Comprueba siempre el desglose en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que el banco está obligado a entregarte con antelación a la firma.

Cuánto te prestan y cuánto es razonable

Lo habitual es que el banco financie como máximo el 80% del menor valor entre tasación y precio, así que tendrás que aportar al menos el 20% más los gastos. Un criterio prudente para comprobar tu capacidad es que la mensualidad no supere aproximadamente el 30-35% de tus ingresos netos, y que la aguantes también si el tipo subiera varios puntos.

Amortizar antes de tiempo

Puedes adelantar pagos para reducir la deuda, ya sea acortando el plazo o bajando la mensualidad. La ley limita las comisiones por amortización anticipada, con máximos distintos para hipotecas variables y fijas; revisa las condiciones exactas en tu FEIN y en el contrato.

Cómo cambia el coste según el plazo

Para una hipoteca de 200.000 € al 3,75%, alargar el plazo baja la mensualidad pero encarece mucho el total:

Pasar de 20 a 30 años ahorra 260 € al mes, pero supone 48.857 € más en intereses. Elegir el plazo más largo por defecto es una de las decisiones que más se pagan después.

Fijo o variable: qué diferencia hay en la mensualidad

En septiembre de 2026, las hipotecas fijas se mueven aproximadamente entre el 1,85% y el 3,95% TIN según la entidad y el perfil. Para los mismos 200.000 € a 30 años:

Medio punto de diferencia en el tipo son unos 55 € al mes durante 30 años. Una fija a 3,25% frente a una variable que empiece en 3,75% y suba dos puntos (euríbor del 5%, mensualidad de 1.167 €) supone unos 297 € al mes de diferencia a favor de la fija.

Amortizar anticipadamente: ¿cuota o plazo?

Tras 5 años pagando (saldo restante de 180.155 €), decides adelantar 20.000 €. Tienes dos opciones:

Reducir el plazo ahorra unos 27.000 € en intereses frente a no amortizar, y unos 16.000 € más que reducir la cuota, pero mantiene la mensualidad alta. Reducir la cuota da más aire en el presupuesto mensual. Depende de si tu prioridad es ahorrar intereses o tener más margen cada mes; consulta en tu contrato la comisión por amortización anticipada.

Cuánta mensualidad puedes asumir

Con una mensualidad de 926 €, el criterio del 35% de tus ingresos netos exige unos ingresos de 2.646 € al mes. Si sumas los costes de tener la vivienda (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento), como hacemos en la guía de comprar o alquilar, el gasto total ronda los 1.298 € y los ingresos necesarios, unos 3.709 €. Cómo evalúa el banco tu capacidad, en cómo funciona tu historial de crédito.

Un error común

Elegir la hipoteca por el tipo del primer año, sin mirar cuánto subiría la mensualidad si el euríbor se moviera y sin sumar el coste de los productos vinculados. La pregunta útil no es “¿cuánto pago hoy?”, sino “¿cuánto pagaría en un escenario malo y podría con ello?”.

Este contenido es informativo y educativo; no constituye asesoría financiera ni hipotecaria personalizada. Las condiciones (tipos, comisiones, gastos) varían por entidad y por fecha: verifícalas en la oferta vinculante y en la FEIN antes de firmar.

Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; Banco de España, Portal del Cliente Bancario; rangos de tipos hipotecarios de septiembre de 2026 (Euribordiario, comparadores de Idealista, Rankia y HelpMyCash). Las mensualidades, intereses y comparativas son cálculos propios con amortización francesa y tipo constante.