Cuánto ahorrar para la entrada de una casa y dónde guardar ese dinero mientras tanto

Para comprar una casa en España necesitas ahorrar el 20 % del precio como entrada y, además, los impuestos y gastos de la compra. Con un ITP del 8 %, una vivienda usada de 300.000 € te pide unos 84.000 € antes de notaría, registro, gestoría y tasación. Para reunirlos en cinco años tienes que apartar unos 1.400 € al mes si el dinero no rinde nada, y unos 1.332 € si rinde un 2 % neto al año. Con un plazo más largo, o con el aval ICO si cumples los requisitos, la cifra baja mucho. Aquí tienes el ITP por comunidad, las ayudas, un plan paso a paso y dónde dejar el dinero.

Las cifras están en euros de hoy. Esta guía trata solo la fase de ahorro: comprar o alquilar y la elección de la hipoteca están en otras guías.

Cuánto dinero necesitas para comprar una casa

El Banco de España recuerda que las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación de la vivienda. El 20 % restante lo pones tú, y esa es la entrada. A eso se suman los impuestos y los gastos de la compra.

En una vivienda usada pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. En una vivienda nueva comprada a un promotor pagas IVA, que con carácter general es del 10 %, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura, cuyo tipo también fijan las comunidades. En la tabla de abajo tienes los dos.

Después están los gastos de notaría, registro y gestoría de la compraventa y la tasación, que paga el comprador. Desde la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de formalización de la hipoteca (gestoría, registro, notaría del préstamo y AJD de la hipoteca), pero la tasación la pagas tú, y esa ley no se refiere a los gastos de la compraventa. En esta guía no ponemos una cifra para esos gastos porque no hemos podido verificarla en una fuente oficial. Pide presupuesto a la notaría y a la gestoría antes de fijar tu objetivo.

ITP por comunidad autónoma en 2026

Estos son los tipos generales de 2026 según el Ministerio de Hacienda (régimen común; Navarra y el País Vasco tienen régimen foral y no están incluidos). El ITP se aplica a la vivienda usada y el AJD a la escritura de la vivienda nueva, que además paga IVA:

Todas las comunidades aplican además beneficios fiscales a la compra de vivienda habitual por determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, familias monoparentales, personas con discapacidad y otros), con condiciones distintas en cada una. Comprueba las de la tuya antes de fijar el objetivo.

Ayudas y avales para la entrada

La ayuda estatal principal es la línea de avales del ICO para la primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo. El aval, que es gratuito para el cliente, cubre hasta el 20 % del préstamo, o hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior, y está vigente durante los 10 primeros años de la hipoteca. Su efecto es que el préstamo pueda llegar al 100 % del menor entre el valor de tasación y el precio de compra, en lugar del 80 % habitual.

Los requisitos principales: tener hasta 35 años (ningún comprador puede haber cumplido 36 en la firma) o ser familia con menores a cargo, comprar tu primera vivienda habitual, no ser propietario de otra, no superar 150.000 € de patrimonio neto, llevar dos años de residencia legal en España y no superar un límite de ingresos referido al IPREM de la provincia, que varía desde el 19 de junio de 2026. El precio de la vivienda tampoco puede superar el máximo de cada comunidad. Los préstamos deben formalizarse como muy tarde el 31 de diciembre de 2027.

El aval no cubre impuestos ni gastos: el préstamo se calcula sobre el precio sin ellos, así que el ITP o el IVA, la notaría, el registro y la tasación siguen siendo tu ahorro. Y el banco decide si concede el préstamo. Consulta las condiciones vigentes en la web del ICO.

Cuánto ahorrar al mes según precio y plazo

La tabla usa una entrada del 20 % más un ITP del 8 %, que cae dentro del rango de 2026. Cada punto de ITP de más suma el 1 % del precio al objetivo (3.000 € en una casa de 300.000 €). El objetivo no incluye notaría, registro, gestoría ni tasación. La fórmula es sencilla: objetivo = precio × (20 % + tu tipo de ITP), y ahorro mensual = objetivo entre los meses que tengas, o algo menos si el dinero rinde.

Cada celda muestra el ahorro mensual sin rentabilidad y, entre paréntesis, con un 2 % neto anual (la rentabilidad después de impuestos).

La rentabilidad ayuda poco en plazos cortos: en cinco años, un 2 % neto te ahorra unos 70 € al mes en el caso de 300.000 €. Alargar de tres a cinco años en esa casa baja la cuota en unos 930 € al mes.

Plan de ahorro paso a paso

1. Fija un precio objetivo realista y la comunidad donde vas a comprar, porque de ahí salen la entrada y el ITP.
2. Calcula el objetivo: 20 % del precio más el ITP, más una reserva para notaría, registro, gestoría y tasación.
3. Resta lo que ya tienes ahorrado y divide lo que falta entre los meses que te quedan.
4. Comprueba que la cuota cabe en tu presupuesto sin tocar tu fondo de emergencia. Si no cabe, mira el apartado siguiente.
5. Elige dónde guardar el dinero según el plazo y automatiza la transferencia el día que cobras.
6. Revisa el plan cada seis meses: los precios, el ITP y los tipos cambian.

Dos casos de vivienda usada, con el ITP general de su comunidad, un 2 % neto anual y sin notaría, registro, gestoría ni tasación.

Pareja joven que compra un piso de 220.000 € en la Comunidad de Madrid (ITP del 6 %). La entrada es de 44.000 € y el ITP de 13.200 €: objetivo de 57.200 €. Ya tienen 12.000 € ahorrados y quieren comprar en cuatro años. Les faltan unos 44.200 € una vez contado el rendimiento de lo que ya tienen, y deben apartar 885 € al mes (942 € si el dinero no rinde nada). Si cumplen los requisitos del aval ICO, el objetivo se reduce al ITP, 13.200 €, y con lo que ya tienen casi lo cubren: les faltarían unos 25 € al mes sin rentabilidad. Antes de contar con ello deben comprobar el precio máximo de su comunidad.

Persona sola que compra un piso de 160.000 € en Andalucía (ITP del 7 %). La entrada es de 32.000 € y el ITP de 11.200 €: objetivo de 43.200 €. Tiene 5.000 € ahorrados y se da seis años. Debe apartar 491 € al mes (531 € sin rentabilidad). Si el plazo fuese de cuatro años, serían 757 € al mes.

La cuota mensual cambia así con el plazo (2 % neto anual, con los ahorros iniciales de cada caso):

Qué hacer si no llegas a la entrada en el plazo

Primero, mira si el problema es el plazo o el objetivo. Alargar de cuatro a seis años en el caso de la pareja baja la cuota de 885 € a 571 €. Bajar el precio un 10 % reduce de golpe la entrada y el ITP, y cambiar de zona o de comunidad puede cambiar también el tipo del ITP.

Después, comprueba las ayudas: el aval ICO si tienes hasta 35 años o menores a cargo, y los beneficios fiscales de tu comunidad. Si compras con menos del 20 % ahorrado, un préstamo mayor sube la cuota, el coste total y el riesgo, y el banco puede decir que no.

Lo que no conviene es meter en renta variable el dinero que vas a usar en dos o tres años para llegar antes: si la bolsa cae justo antes de comprar, el plazo se alarga en lugar de acortarse.

Dónde guardar el dinero según el plazo

La regla es sencilla: cuanto más cerca está la compra, menos riesgo puedes asumir con ese dinero. Los tres tramos de plazo que siguen son un criterio orientativo de Baremus, no una norma.

Menos de tres años

Cuenta remunerada, depósito o Letras del Tesoro con vencimiento cercano a la fecha de compra. Los tipos de referencia de las últimas subastas del Tesoro, celebradas en septiembre de 2026 (tipo de interés marginal): 2,464 % a 3 meses, 2,641 % a 6 meses, 2,783 % a 9 meses y 2,846 % a 12 meses. Los nuevos depósitos a plazo de los hogares de la zona del euro se pagaban de media al 1,91 % en abril de 2026. Son tipos brutos y de hoy: no te garantizan el mismo tipo al renovar.

Los intereses de cuentas y depósitos, y lo que se cobra al reembolsar activos que representan deuda, como las Letras del Tesoro, son rendimientos del capital mobiliario (art. 25.2 de la Ley 35/2006 del IRPF). El Tesoro Público confirma que la diferencia entre el importe de compra y el de venta o amortización de una Letra tiene esa consideración y se grava como renta del ahorro (art. 46.a de la Ley 35/2006), que tributa con un 19 % para los primeros 6.000 € y hasta el 30 % en el último tramo. Con un 19 %, un 2,846 % bruto queda en torno al 2,3 % neto, y un 1,91 % bruto en torno al 1,5 %. Por eso la tabla de arriba usa un 2 % neto como supuesto redondo: está más cerca de lo que rinden las Letras que del depósito medio. Para comparar cuentas y depósitos, mira la guía de cuentas remuneradas y garantía de depósitos.

Entre tres y ocho años

Reparte el dinero en vencimientos escalonados de depósitos y Letras, de modo que cada año venza una parte, y deja el resto en una cuenta con liquidez. Así reduces el riesgo de tener que renovar todo en un mal momento para los tipos.

Más de ocho años y margen suficiente

Solo aquí tiene sentido que una parte esté en renta variable, por ejemplo en un fondo indexado. Puede perder una parte relevante de su valor justo cuando necesitas el dinero, así que no debería ser la entrada que vas a usar en tres años. Y a medida que se acerca la fecha, mueve a un producto sin riesgo lo que ya has acumulado.

El Fondo de Garantía de Depósitos cubre las cuentas y los depósitos, en general hasta 100.000 € por titular y entidad. Las Letras del Tesoro y los fondos no son depósitos: el FGD no cubre sus pérdidas de valor ni el riesgo de crédito. Solo cubre, con una garantía aparte de la de los depósitos en dinero y también hasta 100.000 € por depositante y entidad, que la entidad donde tengas los valores depositados no pueda devolvértelos. Si vas a juntar más de 100.000 € en cuentas o depósitos, reparte el dinero entre varias entidades.

Lo que esta guía no resuelve

Comprar o seguir de alquiler es otra decisión, en la guía de comprar o alquilar vivienda. Y qué hipoteca pedir cuando ya tengas la entrada está en la guía de hipoteca fija, variable o mixta. Si además ahorras para tu retiro, que el plan de la casa no lo deje de lado: en jubilaciones en España tienes las cuentas de la pensión pública.

Criterio Baremus

Para estos cálculos partimos de datos oficiales con su fecha, usamos euros de hoy y dejamos los supuestos a la vista (entrada del 20 %, ITP del 8 % o el de cada caso, rentabilidad del 2 % neto). Lo que no hemos podido verificar, como los gastos de notaría y registro, lo decimos en lugar de estimarlo. Nada de esto es una promesa de rentabilidad: los tipos de hoy no valen para dentro de tres años.

Un error común

Fijar la entrada como el 20 % del precio y olvidar los impuestos y gastos, que en una vivienda usada suman entre otro 6 % y 13 % del precio solo de ITP.

Este contenido es informativo y educativo; no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni hipotecario personalizado. Los tipos de interés, los impuestos y las ayudas cambian: verifícalos en el Banco de España, la Agencia Tributaria, el ICO y tu comunidad autónoma antes de tomar una decisión.

Fuentes (consultadas el 6 de octubre de 2026): Banco de España, Portal del Cliente Bancario (80 % del valor de tasación y gastos de la hipoteca); Agencia Tributaria, IVA o ITP en la compra de vivienda; Ministerio de Hacienda, Tributación autonómica, medidas 2026 (ITP y AJD, actualizado a 29 de abril de 2026); ICO, línea de avales para la primera vivienda y BOE, adenda del convenio MIVAU-ICO (resolución de 23 de junio de 2026); Tesoro Público, resultado de las últimas subastas de Letras (1 y 8 de septiembre de 2026); BCE y Banco de España, estadísticas de tipos de interés de abril de 2026 (zona del euro); Fondo de Garantía de Depósitos, depósitos dinerarios y depósitos en valores; Ley 35/2006 del IRPF, artículos 25, 46, 66 y 76 (BOE); Tesoro Público, tributación de las Letras del Tesoro. Los importes de las tablas y de los casos son cálculos propios con una cuota constante y capitalización mensual.